Agent commercial en immobilier : ce que la loi Hoguet vous permet et vous interdit

Le statut d'agent commercial en immobilier s'est largement répandu, porté notamment par le développement des réseaux de mandataires. Selon un baromètre publié par un acteur du secteur, La Maison des Mandataires, on comptait environ 47 000 mandataires en France en 2025, et les réseaux représentaient environ 28 % du marché intermédié. Ces chiffres émanent d'une organisation professionnelle du secteur, et non d'un organisme statistique indépendant ; ils donnent un ordre de grandeur.

Ce statut offre une grande autonomie. Mais il s'exerce dans un cadre précis, fixé par la loi Hoguet, qui distingue nettement ce que l'agent commercial peut faire de ce qui reste réservé au titulaire de la carte professionnelle. Méconnaître ces limites expose à des sanctions, à la perte d'honoraires et à des mises en cause de responsabilité.

Avertissement. Cet article présente le cadre général à la date de publication. Il ne remplace pas l'avis d'un avocat ni les règles internes de votre réseau ou agence. Vérifiez les textes dans leur version en vigueur sur Légifrance.

Le principe : vous agissez pour le compte d'un titulaire de carte

La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, réserve l'activité d'entremise et de gestion immobilière aux titulaires d'une carte professionnelle, délivrée par la chambre de commerce et d'industrie (CCI). Pour la transaction, il s'agit de la carte portant la mention « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » (carte « T »).

L'agent commercial n'est pas titulaire de cette carte. Son statut a été introduit à l'article 4 de la loi Hoguet par la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement. Il exerce pour le compte d'un titulaire de carte (une agence ou un réseau), qui l'habilite à négocier, s'entremettre ou s'engager en son nom.

Concrètement, tout ce que vous faites, vous le faites au nom et pour le compte de ce titulaire. C'est lui qui détient les mandats, encaisse les honoraires et assume, vis-à-vis des clients, la responsabilité de l'opération, même si vous restez responsable de vos propres fautes.

Les conditions pour exercer

1. L'attestation d'habilitation

Pour exercer, vous devez détenir une attestation d'habilitation délivrée par la CCI, à la demande du titulaire de la carte pour lequel vous travaillez (formulaire Cerfa n° 15315). Elle mentionne votre identité, celle du titulaire et l'étendue de vos pouvoirs.

Toute personne intéressée (un vendeur, un acquéreur) peut vous demander de présenter cette attestation lors d'une négociation, d'une entremise ou d'un démarchage. Gardez-la accessible, sous forme papier ou numérique.

2. L'immatriculation comme agent commercial

En tant qu'agent commercial, vous devez être immatriculé au registre spécial des agents commerciaux (RSAC). Depuis le 1er janvier 2023, les formalités d'entreprise passent par le guichet unique géré par l'INPI.

3. L'assurance de responsabilité civile professionnelle

Les agents commerciaux immobiliers doivent justifier d'une assurance couvrant leur responsabilité civile professionnelle. Elle est distincte de celle du titulaire de la carte. Vérifiez que votre contrat couvre bien votre activité réelle (transaction, location, éventuellement viager ou fonds de commerce).

4. La formation continue

Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, les personnes habilitées au sens de l'article 4 de la loi Hoguet sont soumises, comme les titulaires de carte, à une obligation de formation continue. Le repère à retenir : 14 heures par an, ou 42 heures sur trois années consécutives, dont au moins 2 heures sur la non-discrimination dans l'accès au logement et 2 heures sur une autre thématique de déontologie sur la période de trois ans.

Conservez vos attestations de formation : elles conditionnent le renouvellement de votre habilitation.

Ce que vous pouvez faire

Dans la limite de l'habilitation qui vous est donnée par le titulaire, l'agent commercial peut notamment :

• Prospecter des vendeurs et des acquéreurs, dans le respect des règles de démarchage (voir plus bas).
• Réaliser des avis de valeur pour le compte du titulaire. Attention, un avis de valeur n'est pas une expertise ; ne le présentez pas comme tel.
• Faire signer des mandats au profit du titulaire de la carte. C'est l'exception expressément prévue par la loi : vous pouvez rédiger et faire signer les mandats, mais toujours au nom du titulaire, sur ses modèles, et avec inscription à son registre des mandats.
• Organiser et conduire les visites, et faire signer les bons de visite.
• Négocier entre vendeur et acquéreur, transmettre les offres et les contre-offres.
• Accompagner les parties jusqu'à la signature de l'avant-contrat et de l'acte authentique, dans les limites ci-dessous.
• Communiquer sur les biens (annonces, réseaux sociaux) dans le respect des règles de publicité et d'affichage des honoraires fixées par le titulaire.

Ce qui vous est interdit

L'article 4 de la loi Hoguet pose, pour les personnes habilitées non salariées comme les agents commerciaux, des interdictions précises. En substance, vous ne pouvez pas :

1. Recevoir ou détenir des fonds

Vous ne pouvez ni recevoir, ni détenir, ni disposer de sommes d'argent, biens, effets ou valeurs à l'occasion de votre activité. Le dépôt de garantie, l'acompte ou le séquestre ne transitent jamais par vous. Ils sont versés au notaire ou au titulaire de la carte, selon ce que prévoit l'opération et la garantie financière de ce dernier.

Concrètement : refusez tout chèque ou virement d'un acquéreur à votre ordre, même « juste pour réserver ».

2. Donner des consultations juridiques

Vous ne pouvez pas délivrer de consultations juridiques. Vous pouvez informer un client sur le déroulement d'une vente ou sur les diagnostics obligatoires, mais une analyse juridique personnalisée (fiscalité d'une donation, régime matrimonial, montage en SCI) doit être renvoyée vers un notaire, un avocat ou un conseil compétent.

La frontière est parfois délicate. Une règle pratique : si votre réponse engage le client sur une décision juridique ou fiscale le concernant personnellement, ce n'est plus de l'information, c'est du conseil.

3. Rédiger des actes sous seing privé, à l'exception des mandats

Vous ne pouvez pas rédiger d'actes sous seing privé, sauf les mandats conclus au profit du titulaire de la carte. Cela vise notamment les avant-contrats (compromis ou promesse de vente) : leur rédaction relève du titulaire de la carte (avec ses propres personnes habilitées et dans les conditions prévues) ou du notaire.

Dans la pratique des réseaux, l'avant-contrat est souvent rédigé par un service juridique central ou par le notaire. Renseignez-vous sur la procédure interne et ne la contournez pas, même pour gagner du temps.

4. Facturer directement le client

L'agent commercial n'est pas habilité à facturer directement le client (vendeur ou acquéreur). Les honoraires sont facturés et encaissés par le titulaire de la carte, qui vous reverse ensuite votre commission selon votre contrat d'agent commercial.

Les règles à respecter au quotidien

Le mandat avant tout

Aucune action de commercialisation ne devrait être engagée sans mandat écrit signé, valide et inscrit au registre du titulaire. Sans mandat écrit préalable, le droit à honoraires est compromis. Vérifiez :

• les mentions obligatoires (durée, honoraires, à la charge de qui, numéro au registre) ;
• en cas d'exclusivité, la présence des clauses dans des conditions apparentes, et les modalités de résiliation ;
• la remise d'un exemplaire au mandant.

L'information précontractuelle et l'affichage des honoraires

Le barème des honoraires du titulaire doit être affiché et communiqué. Les annonces doivent respecter les règles d'information sur le prix et les honoraires (notamment : qui les paie, et le prix hors honoraires lorsqu'ils sont à la charge de l'acquéreur). Utilisez les modèles d'annonces fournis par votre réseau ou votre agence.

La lutte contre le blanchiment

Les professionnels de l'immobilier sont assujettis aux obligations de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme : identification des clients, vigilance sur l'origine des fonds, déclaration de soupçon. En tant qu'agent commercial, vous êtes souvent le premier à rencontrer les parties : appliquez les procédures définies par le titulaire et signalez-lui toute situation inhabituelle.

Le démarchage téléphonique

Depuis le 11 août 2026, le démarchage téléphonique des consommateurs est soumis à un principe de consentement préalable, en application de la loi n° 2025-594 du 30 juin 2025 et de son décret d'application. Appeler un particulier qui ne vous a rien demandé pour lui proposer une estimation relève a priori du démarchage. Vérifiez auprès de votre réseau comment ces nouvelles règles s'appliquent à votre prospection (le sujet est détaillé dans notre article sur la relance des acquéreurs).

La non-discrimination

Refuser un acquéreur ou un locataire, ou orienter une sélection, en fonction d'un critère discriminatoire (origine, nom, handicap, situation de famille…) est interdit et pénalement sanctionné. La formation continue obligatoire inclut ce thème pour une raison : les situations à risque sont fréquentes, notamment lorsqu'un vendeur ou un bailleur exprime des « préférences ».

Les risques en cas de manquement

Les sanctions possibles varient selon la nature du manquement :

• Perte du droit à honoraires : mandat irrégulier, absence de mandat écrit préalable, mentions manquantes.
• Responsabilité civile : faute dans l'exécution de la mission (information erronée, défaut de vérification), avec une action possible contre vous et contre le titulaire.
• Sanctions pénales : la loi Hoguet prévoit des sanctions pénales, notamment pour l'exercice sans habilitation ou la réception de fonds en violation des règles.
• Sanctions disciplinaires : les professionnels de l'immobilier relèvent d'un cadre disciplinaire et déontologique.
• Fin de collaboration : le titulaire peut rompre le contrat d'agent commercial en cas de manquement grave, dans les conditions prévues par le contrat et par le Code de commerce.

Questions fréquentes

Puis-je avoir une page professionnelle à mon nom ?
Oui, dans la plupart des réseaux, à condition que les mentions obligatoires du titulaire de la carte (raison sociale, numéro de carte, garantie financière, etc.) y figurent et que la communication respecte ses règles.

Puis-je travailler pour deux titulaires de carte en même temps ?
Le statut d'agent commercial n'interdit pas par principe la multi-représentation, mais votre contrat peut contenir une clause d'exclusivité ou de non-concurrence. Lisez-le attentivement et vérifiez auprès de votre réseau.

Puis-je recevoir l'offre d'achat signée ?
Oui, vous pouvez la recueillir et la transmettre. En revanche, aucun versement de fonds ne doit l'accompagner à votre ordre.

Puis-je conseiller un acquéreur sur son financement ?
Vous pouvez l'orienter vers une banque ou un courtier. Si vous percevez une rémunération pour cette mise en relation, des règles spécifiques à l'intermédiation en opérations de banque peuvent s'appliquer : renseignez-vous avant toute rémunération.

En résumé

L'agent commercial immobilier exerce pour le compte d'un titulaire de carte professionnelle, sous couvert d'une attestation d'habilitation. Il doit être immatriculé, assuré et formé chaque année. Il peut prospecter, estimer, faire signer des mandats au profit du titulaire, faire visiter et négocier.

Il ne peut ni recevoir de fonds, ni donner de consultations juridiques, ni rédiger d'actes sous seing privé autres que les mandats, ni facturer directement le client. Connaître ces limites n'est pas une contrainte administrative : c'est ce qui protège vos honoraires, vos clients et votre activité.

Sources & Références

• Question écrite n° 94103 (14e législature) et réponse ministérielle — Assemblée nationale, sur le champ de l'article 4 de la loi Hoguet et l'attestation
• Question écrite n° 100391 (14e législature) — Assemblée nationale, sur la facturation par l'agent commercial
• Cerfa n° 15315 — attestation d'habilitation — Service-public.fr
• Formation continue obligatoire des agents immobiliers : FAQ — CCI Paris Île-de-France
• Les mandataires confirment leur progression en 2025 — MySweetImmo (baromètre La Maison des Mandataires)
• Réforme du démarchage téléphonique : mise en pratique depuis le 11 août 2026 — Actu-Juridique
• Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 — à consulter sur Légifrance

Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique.